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榜单 25城普宅房价5年内首降 投资买房仍不划算

更新时间: 2019-07-18

  2019上半年的楼市,在251次调控之后划上句点。与2018上半年相比,调控次数同比上涨31%,相当于每个工作日发布约2.2次调控。“房住不炒”的定位被反复重申,“大稳小乱”成楼市新常态,“因城施策”进一步细化为“一城一策”甚至“一城多策”。

  近日,云房数据联合和讯房产,发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。

  投资回报率系列指标的决定因素是价格和租金。价格越低,租金越高,投资回报率越高。在过去的八年里,全国普宅的价格和租金均走出了稳步上扬的曲线上半年首次出现下降。由于租金上涨幅度不敌房价,故投资回报率近几年整体呈下降趋势,今年略有反弹。

  从近五年的数据来看,投资买房用于租赁,实在是笔不太划算的买卖。五年来,静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊,长期租赁回报率腰斩过半,从2014年的7.4%降至3.5%。

  理论上讲,租赁回报率应该高于国债收益率(3.3%)2-3个百分点,当前的静态、长期租赁回报率均明显低于这一水平,说明住房价格虚高,不适合投资。

  5年租赁后转售回报率在2017年下半年触底反弹,目前攀升至6.3%,但仍低于房地产信托平均年收益率(8.33%)。如果想现在入手房产5年后卖出,也需慎重考虑。

  在2018年年底的住建部工作会议上,“稳地价、稳房价、稳预期”被确定为2019年房地产市场的主基调。从上半年楼市表现来看,这一主基调得到了有效的贯彻。展望2019下半年,楼市仍是“稳”字当头,市场会整体稳定、局部调整。

  从整体走势来看,2019上半年普宅价格为21334元/平米,近5年首次下跌,环比下降0.2个百分点;租金均价413.87元/m²/月,与2018年下半年基本持平。房价和租金的走势,在不断趋近。

  走势趋近的结果,是2019上半年的静态和长期租赁回报率在趋稳的同时出现小幅上升,分别达到2.1%和3.5%的水平。但静态租赁回报率未能跑赢三个月定存利率(2.35%),长期租赁回报率未能跑赢三年定存利率(4.00%),租赁投资回报率仍处在较低水平。

  云房数据认为,基于热点二线城市“人才引进”和城市快速发展的利好,部分热门城市人口吸附力增强,租金有望缓慢上行,进而造成未来5年转售回报率的小幅攀升,转售好过囤房。但就绝对值而言,6.3%的5年转售回报率,仍低于房地产信托收益(8.33%)。

  纵观2019上半年,不同城市的房价走势依然存在着分化:成都、上海(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)跌幅较为明显,重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳、宁波(楼盘)涨幅超10%,抢人大战的最大赢家——西安(楼盘),房价涨幅甚至突破了20%。

  租金方面,除杭州(楼盘)外,其他24城均出现了不同程度的上涨。重庆、西安、天津、苏州(楼盘)一路领涨,租金涨幅均在10%以上,最高涨幅达到了15.2%。杭州由于租赁市场增长放缓,上半年租金继续回落。

  通过对租金、价格等因素的计算,可以看到25城普通住宅的静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间,仅银川(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、长沙的静态回报率能超过2.5%。尽管多数城市普通住宅的静态回报率呈现上升趋势,想要通过租赁回本,仍需要漫长的时间。

  如果将房产投资置于更长周期内观察,可以通过对长期租赁投资回报率和预测5年转售投资回报率的监测,推导出不同城市对应的投资策略。云房数据认为,2019上半年适合投资的城市是郑州,适合长期持有的城市是重庆,适合短期持有售出的城市是北京、上海、厦门、天津,不适合投资的城市是宁波和青岛。

  普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、长沙、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州、大连、无锡(楼盘)、沈阳、宁波、石家庄(楼盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州香港正挂挂牌彩图全编佛山(楼盘)、福州(楼盘)、厦门、银川25个城市。

  静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。

  长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。

  5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。