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农旅项目土地流转应该注意些什么?

更新时间: 2019-07-18

  乡村振兴的前景被广泛看好,大规模的社会资本纷纷涌入乡村。在乡村项目开发中,一个不能回避的问题是农村土地流转。

  土地流转过程中涉及多个利益主体,关系较为繁复,主要利益相关者在社会资源控制方面存在强弱态势差异,同时针对土地流转的风险预警机制和利益保障机制尚存完善健全空间,因而土地流转在实施过程中容易发生某种程度的失真甚至扭曲。

  因此,企业或个人在流转土地时,要充分了解其中的政策限制条件,以免造成不必要的损失与后果。

  《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。

  严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。

  坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为,坚决禁止擅自将耕地“非农化”。

  《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国基本农田保护条例》对基本农田做出了严格的保护性规定。

  禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动百分百论坛香港开奖

  国土资源部、农业部对以农业设施用地为主的农业生产性建筑占用土地的规模及用地范围也做了明确规定。《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(国土资发[2010]155号)规定:

  进行工厂化作物栽培的,附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内,但最多不超过10亩。

  进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内,但最多不超过20亩。

  规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内(其中,规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内),但最多不超过15亩。

  水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内,但最多不超过10亩。

  在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区,涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地,不属于设施农用地范围,按非农建设用地管理。

  确需建设的,必须符合土地利用规划,依法办理建设用地审批手续。设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地,不占或少占耕地,严禁占用基本农田。确需占用耕地的,也应尽量占用劣质耕地,避免滥占优质耕地,同时通过工程、技术等措施,尽量减少对耕作层的破坏。

  《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》等法律、文件在集体建设用地方面做出了系列规定。

  在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

  凡是用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的集体建设用地,一律以招拍挂方式出让或租赁。

  在办理集体建设用地流转前必须由土地所有权单位召开村民代表大会或股东代表大会,经2/3以上代表同意并形成决议后,方可办理。

  只有符合土地利用规划、用地性质合法、用地手续齐全、不存在权属争议的集体建设用地,才能经交易许可后依法流转。不符合条件的违法违规用地、用地手续不全的用地、不符合规划的用地等,在进行处理前一概不准流转。

  一是不能违背农民的意愿强迫流转,流转的条件、方式、价格等应由农户自主决定;二是土地流转后农户的既得利益要不低于或高于土地流转前,否则流转将很难实行。

  一是采取转包及互换方式的,不得向本集体经济组织以外的农户进行流转;二是采取转让方式流转的,可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转,但由于这种流转方式使得流转方在承包期内失去了土地承包经营权,应当坚持“稳妥、慎重、本集体经济组织成员优先”的原则。

  除“四荒地”( 荒山、荒沟、荒丘、荒滩)外,农民的土地承包经营权流转合同签订的时间不宜过长,到期后,根据实际情况再进行续签。

  必须严格遵守《农村土地承包法》和《农村土地承包经营流转管理办法》的有关规定,不得以调整产业结构、发展农村经济等理由擅自改变原有耕地的农业用途。

  流转合同必须使用政府统一制订的合同文本。签定合同时应当由承包方或其书面委托的代理人签定;流转合同中要注明流转土地的边界、座落、面积、质量等级和流转土地的用途等内容。

  乡(镇)农经部门要在流转土地丈量划分上严格把关,明确土地界址,确保流转土地面积与流转合同面积相符,不留隐患。

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